صنعت مراکز خرید ایران دیگر تنها بر ساخت فروشگاههای بزرگ استوار نیست. رقابت امروز میان مگامالها بر سر خلق تجربه، جذب گردشگر و افزایش زمان حضور بازدیدکنندگان شکل گرفته و بررسی چهار الگوی سرمایهگذاری نشان میدهد هر مجموعه مسیر متفاوتی برای دستیابی به این هدف انتخاب کرده است.
به گزارش نبض بازار ، مراکز خرید بزرگ در جهان طی سالهای اخیر تغییر ماهیتی اساسی را تجربه کردهاند. اگر در گذشته هدف اصلی یک مرکز خرید، تجمیع فروشگاهها و افزایش حجم معاملات بود، امروز این پروژهها به مجموعههایی چندمنظوره تبدیل شدهاند که خرید را با سرگرمی، گردشگری، خدمات فرهنگی، ورزش، اقامت و حتی آموزش پیوند میزنند. در ادبیات بینالمللی، این تحول با مفاهیمی مانند «تجربهمحوری» و «Retailtainment» شناخته میشود؛ رویکردی که تلاش میکند زمان حضور مشتری در مجموعه را افزایش دهد و او را از یک خریدار ساده به یک بازدیدکننده دائمی تبدیل کند.
در ایران نیز طی دو دهه گذشته، سرمایهگذاران بزرگ با الگوهای متفاوتی وارد این بازار شدهاند. برخی با احداث ابرپروژههایی در پایتخت، برخی با توسعه مراکز خرید در دل بافت شهری و برخی دیگر با اتصال پروژههای تجاری به صنعت گردشگری، مسیرهای متفاوتی را دنبال کردهاند. بررسی چهار نمونه شاخص نشان میدهد که رقابت امروز دیگر صرفاً بر سر متراژ یا تعداد فروشگاهها نیست، بلکه مدل سرمایهگذاری و نوع کاربری پروژه، مهمترین عامل تمایز میان بازیگران این صنعت محسوب میشود.
الگوی نخست؛ ایرانمال و توسعه ابرپروژههای چندمنظوره
ایرانمال را میتوان شاخصترین نمونه سرمایهگذاری متمرکز در صنعت مراکز خرید ایران دانست. این مجموعه که با سرمایهگذاری بانک آینده در منطقه ۲۲ تهران احداث شده، با زیربنایی نزدیک به یک میلیون و هفتصد هزار مترمربع، یکی از بزرگترین مجتمعهای تجاری، فرهنگی و تفریحی جهان به شمار میرود. برخلاف تصور عمومی، بخش عمده فضای این مجموعه به فروشگاه اختصاص ندارد و سازندگان از ابتدا تلاش کردند مجموعهای چندمنظوره ایجاد کنند که در آن کتابخانه، باغ ایرانی، بازار سنتی، پیست یخ، سالنهای سینما، مجموعههای ورزشی، مراکز همایش و هتل نیز در کنار بخش تجاری قرار گیرد.
راهبرد ایرانمال بر ایجاد یک مقصد کامل شهری استوار است؛ مدلی که بازدیدکننده بتواند بخش قابل توجهی از اوقات فراغت خود را در همان مجموعه سپری کند. با این حال، مهمترین ویژگی این پروژه، وابستگی آن به بازار مصرف تهران است. حجم بالای سرمایهگذاری انجامشده، بازگشت سرمایه را تا حد زیادی به قدرت خرید جمعیت پایتخت و میزان مراجعه روزانه شهروندان گره زده است؛ موضوعی که ایرانمال را به نمونهای از سرمایهگذاری متمرکز در یک کلانشهر تبدیل کرده است.
الگوی دوم؛ مالهای شهری و پاسخ به نیاز روزمره شهروندان
در کنار ابرپروژههایی مانند ایرانمال، گروه دیگری از مراکز خرید با مقیاس کوچکتر، اما دسترسی مناسبتر شکل گرفتهاند که نمونههای شناختهشده آن را میتوان در کوروشمال، پالادیوم و اطلسمال مشاهده کرد. این مجموعهها برخلاف ایرانمال، بیش از آنکه مقصد سفر باشند، بخشی از زندگی روزمره شهروندان محسوب میشوند و بر تأمین نیازهای خرید، خدمات، رستوران، سینما و سرگرمی محلی تمرکز دارند.
مزیت اصلی این الگو، نزدیکی به بافت متراکم شهری و دسترسی آسان برای ساکنان همان منطقه است. به همین دلیل، بخش عمده درآمد این مراکز از مراجعات مکرر شهروندان تأمین میشود. البته همین ویژگی، محدودیت اصلی آنها نیز محسوب میشود؛ زیرا ظرفیت رشد این پروژهها به میزان جمعیت و قدرت خرید همان شهر وابسته است و سهم کمتری از بازار گردشگری داخلی یا بیناستانی را در اختیار دارند.
الگوی سوم؛ سیتیسنتر اصفهان و اتصال تجارت به گردشگری
در سالهای اخیر برخی سرمایهگذاران مسیر متفاوتی را انتخاب کردهاند و به جای تمرکز بر تهران، توسعه مراکز خرید را در شهرهای گردشگرپذیر دنبال کردهاند. سیتیسنتر اصفهان یکی از شاخصترین نمونههای این رویکرد است. این مجموعه که توسط شرکت پرستیژلند ایران، از زیرمجموعههای گروه مالی گردشگری، توسعه یافته، با زیربنایی حدود ۴۶۵ هزار مترمربع، پس از ایرانمال در میان بزرگترین مراکز خرید کشور قرار میگیرد.
ویژگی مهم سیتیسنتر، ترکیب کاربریهای تجاری با خدمات گردشگری است. وجود هتل، سالنهای سینما، مجموعههای فرهنگی، شهربازی، مراکز همایش و فضاهای تفریحی باعث شده این مجموعه تنها به بازار مصرف شهر اصفهان وابسته نباشد و از ظرفیت گردشگران داخلی و خارجی نیز بهره ببرد. قرار گرفتن اصفهان در میان مهمترین مقاصد گردشگری کشور، مزیتی ایجاد کرده که امکان توزیع ریسک سرمایهگذاری را نسبت به پروژههای صرفاً شهری افزایش میدهد.
الگوی چهارم؛ میکامال و فدکمال، حرکت به سوی اقتصاد تجربه
شرکت پرستیژلند ایران در ادامه همین راهبرد، پروژههای دیگری را نیز با محوریت اقتصاد گردشگری توسعه داده است. فدکمال در شمال اصفهان و میکامال در جزیره کیش، دو نمونه شاخص از این رویکرد هستند. هر دو پروژه از ابتدا با هدف ایجاد تجربهای فراتر از خرید طراحی شدند و تلاش کردند سهم فعالیتهای تفریحی، فرهنگی و خدماتی را در کنار فروشگاهها افزایش دهند.
میکامال نمونهای روشن از مفهوم «Retailtainment» در ایران محسوب میشود. این مجموعه علاوه بر بخش تجاری، امکاناتی مانند تلهکابین ساحلی، آکواریوم، تونل باد، جنگل بارانی، مجموعههای سینمایی، بولینگ و شهربازی را در خود جای داده است. در مقابل، فدکمال نیز با ترکیب فضاهای تجاری، آموزشی، درمانی، فرهنگی و تفریحی، به دنبال افزایش زمان حضور بازدیدکنندگان و تبدیل شدن به یکی از قطبهای گردشگری شهری اصفهان است. در هر دو پروژه، درآمد صرفاً از فروش کالا حاصل نمیشود، بلکه خدمات جانبی نیز سهم مهمی در مدل اقتصادی مجموعه دارند.
مقایسه چهار الگو؛ آینده مگامالهای ایران به کدام سو میرود؟
بررسی این چهار الگوی سرمایهگذاری نشان میدهد صنعت مراکز خرید ایران از مرحله رقابت بر سر متراژ عبور کرده و وارد مرحله رقابت بر سر تجربه شده است. ایرانمال با تکیه بر مقیاس عظیم و تنوع خدمات، الگوی ابرپروژه شهری را دنبال میکند. مالهای شهری همچنان بر بازار مصرف روزانه و دسترسی محلی متکی هستند. در مقابل، پروژههایی مانند سیتیسنتر اصفهان، فدکمال و میکامال تلاش کردهاند مراکز خرید را به بخشی از زنجیره گردشگری تبدیل کنند؛ الگویی که درآمد آن تنها به خرید وابسته نیست و از خدمات اقامتی، تفریحی و فرهنگی نیز بهره میبرد.
از منظر اقتصادی، تفاوت اصلی این الگوها در منبع جذب مخاطب است. پروژههای متمرکز در تهران عمدتاً بر جمعیت ثابت کلانشهر تکیه دارند، در حالی که مراکز خرید مستقر در شهرهای گردشگرپذیر علاوه بر بازار محلی، از جریان دائمی گردشگران نیز بهرهمند میشوند. همین موضوع میتواند در بلندمدت پایداری بیشتری برای درآمد این پروژهها ایجاد کند و ریسک وابستگی به یک بازار مصرف محدود را کاهش دهد.
Saturday, 8 August , 2026