بررسی و پیش‌بینی بازار مسکن – نسبت قیمت به اجاره (P/R)

پیش بینی بازار مسکن

در این مقاله علاوه بر تحلیل بازار با توجه به شرایط و داده های موجود، نحوه تحلیل و استفاده از داده ها را یاد می گیرید. به این معنی که در این مقاله قصد داریم نه تنها به شما ماهی بدهیم، بلکه ماهی گیری را نیز به شما آموزش دهیم!

هدف این مقاله این است که دوران رونق و رکود و زمان مناسب برای سرمایه گذاری را بشناسیم. ریشه یابی و دلیل اینکه چرا جهش قیمتی هر چند سال تکرار می شود خود در مقاله ای جدا بررسی می شود.

سرمایه گذاری در بازار مسکن

بازار املاک در سال های گذشته یکی از محل های مورد اعتماد اغلب افراد برای حفظ ارزش پول بوده است.

بر اساس داده های سال های ۱۳۷۰-۱۳۹۶، میانگین نرخ تورم ۱۹٫۴۱% و میانگین افزایش قیمت مسکن در کشور ۱۹٫۸۵% می باشد. این طور می توان برداشت کرد که در بلند مدت، میزان تورم و افزایش قیمت املاک با تقریب نسبتا خوبی به یکدیگر نزدیک هستند. به عبارتی املاک یکی از کم ریسک ترین بخش ها برای حفظ ارزش پول است. به همین دلیل عموم افراد تمایل دارند پول مازاد خود را در املاک سرمایه گذاری کنند.

در این میان عده ای هستند که به دنبال کسب سود به میزان بیش از تورم هستند. این افراد در ابتدای دوره رونق دست به معامله خرید زده و قبل از ورود به دوره رکود و در انتهای دوره رونق وارد معامله فروش می شوند تا در دوران رکود شاهد فریز شدن سرمایه خود نباشند و بتوانند در جای مناسب دیگری پول خود را قرار دهند.

حداقل کاری که آنها می توانند انجام دهند سپرده بانکی است تا در دوره ای که رشد مسکن از سپرده بانکی کمتر است با سود بانکی سود بالاتری کسب کنند و در عین حال قدرت نقدشوندگی پول خود را حفظ کرده باشند.(توصیه ما بر انجام این کار نیست. زیرا بانک حداقل سود را می دهد و در عین حال این کار سبب ضربه به اقتصاد شده و در نهایت دودش در چشم خود ما می رود، همانطور که تابحال اتفاق افتاده است. سعی بر این است تا بهترین و پربازده ترین روش ها را در این سایت با شما درمیان بگذاریم.)

نمودار زیر به خوبی تغییرات نرخ تورم و قیمت مسکن را نشان می دهد.

 

درصد تغییرات قیمت-تورم

در نمودار فوق تورم و درصد تغییرات قیمت به صورت سالانه نشان داده شده است.

خط آبی بیانگر درصد تغییرات قیمت مسکن و خط مشکی نرخ تورم می باشد.

خطوطی که به صورت نقطه چین نمایش داده شده اند، خط روند نمودار هم رنگ خود هستند. همانطور که میبینیم، خط روند این دو بسیار به هم نزدیک بوده و به صورت موازی با هم حرکت می کنند. در صورت بروز هرگونه انحراف در یکی از این خط روند ها، می توان انتظار داشت مقادیر اصلاح شده و به سمت یکدیگر متمایل شوند و موازی یکدیگر قرار گیرند.

رونق یا رکود؟

صنعت ساختمان به طور مستقیم و غیرمستقیم ۳۰۰-۵۰۰ شغل را درگیر خود می کند. به همین دلیل رکود در صنعت ساختمان و عدم گردش پول در این صنعت باعث کاهش گردش پول در کل اقتصاد کشور شده و حجم معاملات کاهش چشم گیری خواهد داشت.

بنابراین رکود و رونق در صنعت ساختمان باعث رکود و رونق در دیگر بازارها خواهد شد. از این رو درک و شناسایی دوران رونق و رکود بازار مسکن و صنعت ساختمان به ما در شناسایی رکود و رونق پیش رو در دیگر بازار ها و کل اقتصاد کمک می کند.

شناسایی رکود و رونق کل بازار به ما در هدف گذاری ها و انجام معاملات در هر سطح و اندازه ای از معاملات کمک خواهد کرد تا بتوانیم با کمترین آسیب و زیان از دوره رکود و یا با کسب بیشترین سود از دوره رونق عبور کنیم.

در کشور ما هر از گاهی دچار جهش ناگهانی قیمت ارز و طلا (یا به عبارت بهتر سقوط ارزش ریال) و به دنبال آن جهش قیمت ها می شویم. به هیمن دلیل بسیاری از افراد جامعه به سمت سرمایه گذاری در بخش مسکن و … می روند تا در چنین مواقعی ارزش پول خود را از دست ندهند.

اما از مشکلات خرید مسکن و زمین و … قدرت نقد شوندگی آن می باشد. به طوری که در دوران رکود فروش آن بسیار مشکل است و در مواقع لازم باید به زیر قیمت فروخت(البته به شرط وجود خریدار!) تا بتوان آنرا نقد کرد. به همین جهت، تشخیص زمان ورود به دوره رونق و رکود بسیار اهمیت دارد، زیرا سرمایه گذاری در زمان مناسب و خروج سرمایه در زمان مناسب تر! را ممکن می سازد تا از بلوکه شدن پولمان در جایی جلوگیری نماییم.

برای این مهم از روش های مختلفی می توان به تحلیل پرداخت. اما یکی از نسبت هایی که کمتر مورد توجه قرار می گیرد و دقت بسیار خوبی دارد، نسبت قیمت به اجاره  (Price to Rent Ratio) است که قصد داریم در این مقاله مورد بررسی قرار دهیم.

نسبت قیمت به اجاره (P/R)

P/R

نحوه محاسبه نسبت قیمت به اجاره

قیمت: قیمت متوسط یک متر واحد مسکونی در منطقه مورد نظر

اجاره: اجاره متوسط یک متر واحد مسکونی در ۱۲ ماه (یکسال) در همان منطقه قیمتی

«نسبت قیمت به اجاره» چیست؟

نسبت قیمت به اجاره، نسبت قیمت خانه تقسیم بر اجاره سالانه در یک مکان مشخص است.

به عنوان معیاری برای ارزیابی اینکه اجاره ارزان تر (یا گران تر) است یا خرید استفاده می شود. همچنین نسبت قیمت به اجاره می تواند به عنوان معیاری برای ارزشمندی و یا وجود حباب در مسکن مورد استفاده قرار گیرد.

این نسبت، به بررسی نسبت قیمت به اجاره می پردازد و ممکن است در جایی قیمت مسکن و اجاره بالاتر باشد و در جایی دیگر قیمت مسکن و اجاره پایین تر باشد و در عین حال نسبت قیمت به اجاره یکسانی داشته باشند.

نسبت قیمت به اجاره به عنوان شاخصی برای تشخیص دوره رونق و رکود و حرکت جریان نقدینگی و موارد دیگر در کنار دیگر شاخص ها می توان به تحلیل بازار پرداخت.

درصورتی که بتوانیم دوره رونق و رکود بازار را پیش بینی کنیم، قادر خواهیم بود محل مناسب برای سرمایه گذاری را پیدا کنیم تا در دوره های مختلف بازار قدرت نقد شوندگی و ارزش پولمان را حفظ کنیم(و حتی به سودهای بالا برسیم).

برای اینگونه نسبت ها مقادیر کمّی ثابتی را نمی توان تعریف کرد. بهترین روش استفاده از اینگونه نسبت ها، بررسی گذشته آن می باشد تا بر اساس سابقه تاریخی خودش سنجیده شود. با این حال جهت درک بهتر موضوع، مقادیر کمّی نسبت قیمت به اجاره را مورد بررسی قرار داده ایم.

برای مقادیر مختلف این نسبت میتوان اینگونه گفت:

برای هر کشور و هر منطقه از کشور این مقدار متفاوت است و باید ببینیم سابقه تاریخی آن به چه صورت است.

نسبت قیمت به اجاره کمتر از ۱۵ :

این مقدار نشان می دهد که خرید از اجاره بسیار بهتر است.

به علت ارزندگی خرید در مقابل اجاره، تمایل برای خرید افزایش پیدا کرده و حجم معاملات افزایش می یابد.

به علت افزایش تقاضا و ورود نقدینگی جدید، شاهد رونق در بازار خواهیم بود و معمولا در این هنگام با افزایش قیمت ها و تعداد معاملات مواجه هستیم. در چنین مواقعی معمولا اجاره تغییر کمتری به نسبت قیمت ها میکند و نسبت قیمت به اجاره تغییر می کند و افزایش می یابد.

نسبت قیمت به اجاره ۲۰ و یا بیشتر:

نشان می دهد که اجاره نسبت به خرید بسیار بهتر است.

در این هنگام به علت اینکه کشش برای اجاره بیش از خرید هست، معاملات خرید و فروش مسکن وارد رکود شده تا تعادل جدیدی بر اجاره و قیمت مسکن ایجاد شود. سپس شاهد افزایش مقدار اجاره ها و یا کاهش قیمت مسکن و یا ترکیبی از هردوی آنها هستیم و نسبت قیمت به اجاره کاهش می یابد، تا جایی که به ناحیه ای برسیم که کشش خرید بالا رفته و روند این نسبت معکوس شود.

نسبت قیمت به اجاره در بازه ۱۵ الی ۲۰:

هرچه به ۱۵ نزدیک تر می شود به سمت ارزندگی خرید می رویم و هرچه به سمت عدد ۲۰ میل کند به سمت ارزندگی اجاره در مقابل خرید پیش می رود.

دسته بندی نسبت قیمت به اجاره در مقادیر مختلف می تواند به نحوی دیگر نیز باشد.

برای مثال: میانگین این نسبت در بازه سالهای ۱۳۷۰-۱۳۹۶ برابر ۱۷٫۴ است. این مقدار را می توان نقطه تعادلی برای نسبت قیمت به اجاره انتخاب کرد. که نقاط بالاتر و پایین تر از این مقدار را معیار تحلیل خود قرار دهیم.

روش استفاده از  این نسبت می تواند برای هر تحلیل گر متفاوت باشد. شما نیز می توانید با بررسی این نسبت، برای خود شیوه تحلیلی مناسبی را انتخاب کنید و به مرور آن را بهبود دهید.

سابقه نسبت قیمت به اجاره

در این قسمت قصد داریم با بررسی و تحلیل سابقه نسبت قیمت به اجاره، اتفاقی که در حال رخ دادن هست را بررسی کرده و به آینده بازار را بررسی و پیش بینی کنیم.

حال می خواهیم ببینیم سابقه نسبت قیمت به اجاره از سال ۱۳۷۰-۱۳۹۶ به چه صورت بوده تا روش استفاده از نسبت قیمت به اجاره را با تحلیل داده های واقعی بررسی کنیم.

نمودار زیر نسبت قیمت به اجاره شهر تهران در میان سالهای ۱۳۷۰ و ۱۳۹۶ می باشد.

 

Price to Rent Ratio

 

از این نمودار می توان تحلیل های بسیاری ارائه کرد. تحلیل تکنیکال یک نمودار خالی از لطف نیست و در فهم هرچه بهتر آن به ما کمک می کند.

در ادامه به تحلیل و بررسی می پردازیم.

 

بررسی و تحلیل سابقه نسبت قیمت به اجاره

در سال ۷۳ نسبت قیمت به اجاره به مقدار ۱۶٫۵ می رسد. با توجه به نقطه تعادلی تقریبی ما که در ۱۷٫۵ می باشد، همچنین اصلاح زمانی زیادی که از چند سال قبل شروع شده بود، افزایش قیمت و ارزندگی قیمت به اجاره را نشان می داد. همچنین بازار وارد دوران رونق خود می شد.

در سال ۷۵ نسبت قیمت به اجاره، مقدار بسیار بالای ۲۴ را تجربه کرده بود! که مقدار بسیار بالایی است.

در سال ۷۸ نسبت قیمت به اجاره مقدار ۱۶٫۲، در سال ۸۱ مقدار ۱۹٫۲، سال ۸۴ برابر با ۱۵٫۸، سال ۸۶ برابر ۲۱٫۴ بوده است. همانطور که میبینیم کف ها هر سری پایین تر و سقف ها نیز پایین تر هستند! خط L1 نیز نقش یک سطح معتبر برگشتی را بازی می کند.

در کنار این داده ها، باید دید حجم معاملات به چه صورت است. وقتی نسبت قیمت به اجاره افزایش می یابد، با توجه به حجم معاملات باید ببینیم حجم معاملات کاهشی است یا افزایش. در کنار افزایش نسبت P/R اگر شاهد کاهش حجم معاملات باشیم، نوعی واگرایی را شاهد هستیم که بیانگر ورود به دوران رکود است.

یک جهش قیمتی دیگر را در سال های ۹۲-۹۰ شاهد بودیم. بعد از آن افزایش قیمت ها، وارد دوره رکود شدیم.

اما یک سوال اساسی برای ما پیش می آید. چرا نمودار نسبت قیمت به اجاره سالانه، در کانال نزولی قرار دارد؟

جواب این سوال خود یک مقاله مفصل را می طلبد. اما به صورت مختصر در این جا بیان خواهیم کرد.

در آن سال های بعد از جنگ کشور ما شاهد رشد بالای جمعیت بود. کشوری که جمعیت جوان دارد و رو به رشد است. افزایش جمعیت به خودی خود باعث افزایش نیاز مسکن در جامعه خواهد شد. افزایش نیاز به مسکن موجب رونق در بخش مسکن و چرخش اقتصاد کشور و کاهش مقدار رکود خواهد شد.

از این لحاظ می توان فهمید که چرا مسکن در قیمت های بالاتر معامله می شد.

ناگفته پیداست که عوامل بسیار زیادی در این مساله دخیل هست. برای مثال: افزایش ناگهانی بی اعتمادی مردم به ریال به علت کاهش بی رویه ارزش ریال در آن دوران، عدم وجود بازار های موازی برای سرمایه گذاری، سوگیری مردم به تجمل گرایی در گذر زمان، کاهش عدالت اجتماعی و افزایش اختلاف طبقاتی و بسیاری از دلایل دیگر که در این مساله تاثیر گذاشتند و هرکدام جداگانه قابل بررسی هستند.

تغییرات اجاره بها – قیمت

به نمودار زیر دقت کنید:

نرخ رشد مسکن

نمودار فوق نشان می دهد اجاره بهای مسکن به آرامی و تدریجی افزایش می یابد. این در حالی است که افزایش قیمت مسکن اغلب در بازه ای کوتاه تر و با جهش قیمتی همراه است.

برای درک بهتر به نمودار زیر توجه کنید:

 

درصد تغییرات اجاره بها و قیمت مسکن

 

این نمودار درصد تغییرات قیمت مسکن و اجاره بها را در طول سال های ۱۳۷۰ الی ۱۳۹۶ نشان می دهد.

همانند نمودار قبل، نشان می دهد که تغیرات اجاره بها تدریجی بوده درصورتی که هرچند سال در قیمت جهش را تجربه می کنیم.

همانطور که می بینیم خط روند با تقریب نسبتا خوبی بر هم منطبق می باشد.

این مساله نشان می دهد که تغییرات قیمتی و به دنبال آن تغییرات اجاره بها همواره به سمت تعادل میل میکنند. هرگونه تغیرات قیمتی و افزایش نسبت قیمت اجاره، به دنبال آن افزایش اجاره بها را خواهیم داشت.

درصورت مشاهده هرگونه انحراف این دو خط روند از یکدیگر، باید منتظر بود تا این دوخط به سمت یکدیگر میل کرده و به تعادل بازگردند.

بررسی و پیش بینی بازار مسکن

آذر سال ۹۷ نسبت به زمان مشابه سال قبل رشد مسکن ۹۱٫۸% اعلام شد در حالی که حجم معاملات با  ۶۱٫۷% کاهش همراه بود. نسبت به ماه قبل(آبان) ۴٫۱% افزایش قیمت و ۰٫۶% کاهش حجم معاملات را شاهد بودیم. این به معنای افزایش قیمت ها به همراه رکود می باشد که به آن رکود تورمی می گوییم.

به نمودار زیر توجه کنید

 

نسبت قیمت به اجاره

بر اساس تحلیل زمانی، مقادیر مناسب نسبت قیمت به اجاره و مسائل بنیادی مانند افزایش نقدینگی بی رویه، کسری بودجه دولت، کاهش سود بانکی در شهریور سال ۹۶ و سپرده هایی که در شهریور سال ۹۶ سپرده های بالاتر از ۱۵% یکساله کرده بودند و سررسید آنها در شهریور ۹۷، برهم زدن برجام توسط آمریکا و …” سال ۹۶ و ۹۷ سالی مستعد برای این جهش قیمتی بوده است.

براساس داده های مرکز آمار، با توجه به قیمت و اجاره میانگین شهر تهران در سه ماهه تابستان، نسبت قیمت به اجاره ۱۹ شده بود(نمودار ما بر اساس میانگین سالانه است، اگر قصد بر تحلیل فصلی باشد باید کل نمودار فصلی رسم شود). این مقدار در بهار ۹۷ برابر ۱۷ بود.

بر اساس نمودار فوق، انتظار ما برای میانگین سالانه در حدود ۱۹ می باشد. باید منتظر بود تا گزارش سالانه منتشر شود تا امار دقیق ارائه شود. بنابر این، به دلیل اینکه حجم معاملات کاهشی می باشد ، در حال حرکت از دوره رونق به سمت دوره رکود هستیم(هرچند بهتر است بگوییم هم اکنون نیز رکود شروع شده و از مهر ماه آغاز شده است).

در این فاصله تا شب عید، به علت خرید مردم و گردش پول در بازار، مقداری رونق در بازار خواهیم داشت، که ممکن است مقداری از این رونق شامل حال بازار مسکن شود!

رکود بازار مسکن، به دنبال خود رکود کل بازار را به همراه خواهد داشت. محتمل ترین حالت برای سال آینده(سال ۹۸) رکودی به همراه تورم در سطح کل اقتصاد خواهد بود. پس بهتر است خود را برای زمستانی در اقتصاد آماده کنیم. اما یادمان نرود پس از هر زمستانی بهار خواهد رسید.

 

گزارش دی ماه بازار مسکن شهر تهران

گزارش دی ماه سال ۱۳۹۷ بازار مسکن شهر تهران توسط بانک مرکزی منتشر شد.

بر اساس این گزارش، درصد تغییر قیمت نسبت به ماه گذشته ۲٫۵ درصد افزایش را نشان می دهد. در حالی که تعداد معاملات نسبت به ماه گذشته، با ۱٫۴ درصد کاهش همراه بوده.

افزایش قیمت و کاهش حجم معاملات واگرایی را نشان می دهد که بیانگر رکود تورمی می باشد.

توجه به این مساله که در دی ماه سال ۹۶ حجم معاملات مسکن شهر تهران ۱۹۰۰۴ واحد مسکونی بوده که این عدد در دی ماه سال ۱۳۹۷ مقدار ۶۷۲۱ واحد مسکونی بوده است.

مقدار کاهش حجم معاملات بسیار زیاد می باشد. این نشان دهنده رکود در بازار املاک و به دنبال آن بیانگر رکود در اقتصاد ما می باشد.

پیش بینی می شود این رکود حداقل تا ۳ ماهه اول سال ۹۸ شدت بیشتری پیدا کند و حداکثر تا ۶ماهه اول ادامه دار خواهد بود. امید است که در شش ماهه دوم سال ۹۸ اندکی وضعیت بهتر شود، اما نمی توان انتظار خروج از رکود را در سال ۹۸ داشت.

تا زمانی که اجاره بها به سمت اجاره متناسب با قیمت مسکن میل نکند بازار از رکود خارج نمی شود. زیرا اجاره نسبت به قیمت جذابیت بیشتری دارد و سرمایه گذار قیمت را برای سرمایه گذاری جذاب نمی بیند.

بررسی و تحلیل بازار، سرمایه گذاری و حضور در بازار سرمایه از سال 91

کانال تلگرام

اگر می‌خواهید از آخرین و محبوب‌ترین مقالات ما در ایمیل خود مطلع شوید، همین الان ایمیل خود را در کادر زیر وارد کنید

تعداد علاقه‌مندانی که تاکنون عضو خبرنامه ما شده‌اند

۶

مقاله های مرتبط :

دیدگاه خود را بیان کنید :

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *